На вопросы  газеты "ЖКХ Post" отвечает Ирина ДОБРОГОРСКАЯ, генеральный директор ООО «Управляющая компания «Континент».

МЫ ДОЛЖНЫ ОБЪЕДИНЯТЬСЯ

- Жилищное законодательство непрестанно меняется, как себя чувствуете  в сегодняшнем информационном поле?
- В условиях, когда законодательная база только нарабатывается, судебная практика отсутствует, помогает наше объединение управляющих компаний  и товариществ собственников жилья на базе МООПС «Сибирь без границ».  Собираемся, обсуждаем проблемы, советуемся с коллегами.

- Попыток объединиться  у  красноярских коммерческих и некоммерческих организаций  было немало,  вам это удалось? 

- Руководителями неудавшихся  объединений являлись  люди, у которых была  постоянная работа и вал обязанностей – председатели ТСЖ, директора компаний. Наверное, все-таки нужен человек,  не обремененный  нагрузкой на основном месте работы.  И то,  что департамент ЖКХ  при  общественной организации «Сибирь без границ» возглавил Виктор Станиславович Островский, это правильно. Он  давно работает  в этой отрасли, занимается своим делом  с энтузиазмом, ему это интересно.  По сути,  это объединение профессионалов в котором мы сами работаем, делимся собственным опытом и изучаем опыт других, обсуждаем типичные для всех наболевшие проблемы ЖКХ в нашем городе и находим пути их решения, но, самое главное,  с помощью объединения у нас появилась возможность вести диалог с властью.           

ДЕШЕВЛЕ - ЗНАЧИТ ХУЖЕ

- Получается, изменения, внесенные в Жилищный кодекс  РФ, которые заставляют власть обратить внимание на управляющие компании, взять ситуацию под контроль, появились не на пустом месте.
- Это очень правильные изменения. Жилищный кодекс направлен на участие каждого собственника в управлении своим домом. Но далеко не каждый собственник имеет желание и возможность этим заниматься. Не всегда собственники,  желающие принимать участие в управлении, но далекие от вопросов содержания и ремонта, могут принять грамотные решения. Поэтому  государство должно иметь механизмы оперативного участия в управлении, с целью защиты интересов собственников.  Ведь, по сути, содержание и ремонт, выполняемые управляющими организациями  в жилых домах,  должны обеспечивать а) безопасную эксплуатацию б) комфортные условия проживания. Я считаю, что на государственном уровне должны быть разработаны обязательные для выполнения, вне зависимости от желания собственников, минимальные перечни работ по содержанию и ремонту, которые обеспечат безопасную эксплуатацию. Соответственно  должна быть разработана для каждого региона экономически обоснованная стоимость выполнения этих работ.        А вот что касается  выполнения мероприятий для комфортного проживания – это необходимо проводить по согласованию с собственниками,  как мероприятий, так и цены. Такие мероприятия и собственникам будут понятны, и при не согласовании, либо не выполнении их,  качество жилья с точки зрения безопасности не пострадает. Причем,  при таком подходе, стоимость услуг для каждого дома будет отличаться в зависимости от желания собственников.
- Как вы оцениваете изменение законодательства в части ограничений при создании ТСЖ  и введение открытых конкурсов по отбору управляющих организаций?
- Конкурсы - это хорошо.  Но  как у нас конкурсы проходят? Кто дешевле предложит.  А дешевле – это значит менее качественно. При формировании условий конкурса обязательно должно учитываться качество услуг  и  мнение жителей. Конкурсы должны быть настроены именно на это.
- Как  собственники смогут  выбирать управляющие  организации, если все придерживаются практически  одинаковой цены?
- Выбор управляющей организации тесно связан с тем, какие именно работы и услуги востребованы собственниками и какие требования предъявляются ими к цене и качеству таких услуг и работ. На сегодняшний день определиться с выбором управляющей организации не так уж и сложно, прежде всего, необходимо обратить внимание на три фактора: деловую репутацию управляющей организации, прозрачность хозяйственной деятельности, информационную открытость.  А цены на самом деле для разных домов и у разных управляющих компаний несколько отличаются, но не значительно. Цена отличается,  как правило, за счет  обслуживания дополнительно установленного оборудования, например,  содержания индивидуальных тепловых пунктов, повысительных насосных станций, противопожарной сигнализации, содержания от 2 до 4-х лифтов в одном подъезде, консьержа и др. А так же дополнительных услуг  для комфортного проживания - шлагбаумов, систем видеонаблюдения, домофонов и др.   Увеличение цены договора управления и, соответственно, стоимости работ, может происходить за счет увеличения периодичности работ и выполнения необходимых дополнительных работ по согласованию с собственниками. Доходы населения не позволяют увеличивать периодичность и объем работ. Люди не готовы платить больше.  Городские власти ежегодно принимают экономически обоснованную стоимость работ по содержанию и ремонту муниципального жилья, которая предусматривает самый минимальный перечень работ и услуг только по содержанию жилья, а большинство компаний  стараются этой цены придерживаться в объеме уже выполняемых работ по содержанию и текущему ремонту жилья, стараясь улучшить качество обслуживания.  Добросовестно работая во благо людей, назвать эту сферу деятельности бизнесом достаточно сложно. Частные управляющие компании, с которыми мы примерно в одно время, пять лет назад, вышли на рынок,  стараются  и работают на пределе возможного. Жилищно-коммунальное хозяйство – это очень сложная и ответственная сфера, поскольку жилищно-коммунальное хозяйство затрагивает каждый дом и каждую семью в стране.

ДОМ ПО ЗНАКОМСТВУ

- Вы приняли десятки домов от разных строительных компаний, какого застройщика можно выделить из общей массы?
- Хочется, особенно, сказать добрые слова в отношении ООО «ЖСК «Гранд». Вы знаете, настолько качественно строят! Мы эксплуатируем 7 их домов,  не припомню никаких судебных исков в адрес этой компании в отношении качества работ, и могу утверждать, что  они строят  качественное жилье.  Особенно последние дома, которые они сейчас возводят по улице  Абытаевской. 
Была свидетелем  разговора  двух покупателей квартир. Один спрашивает, почему нигде нет рекламы этого застройщика. А второй отвечает:  «У них квартиры так быстро раскупают, что достаются  только  счастливчикам».  Могу только порадоваться за них и за тех, кто будет жить в этих домах.
Отличительной чертой этого застройщика является высокий профессионализм, творческий и ответственный подход к делу.  От всей души хочу поздравить коллектив ООО ЖСК «Гранд» и их замечательного руководителя с профессиональным праздником, пожелать им  дальнейших  творческих успехов. Побольше бы нам таких строителей!
-Количество управляющих организаций прирастает теми, которые организованы  застройщиками. Например,  при «Культбытстрое»  создана управляющая компания  «КБС-Сервис».  Как думаете, это хорошо для жителей?
-От того, что застройщик проявляет интерес к управлению многоквартирными домами,  которые он сам и построил,  выигрывают в первую очередь собственники. У застройщика появляется заинтересованность строить качественно, осуществлять качественную техническую приемку выполненных подрядчиками работ. Бытует мнение что  застройщик создает такие управляющие компании для того, чтобы скрыть недостатки строительства и брак в течение гарантийного срока. Все недостатки и брак проявятся в течение  первых двух  лет. Скрыть это от глаз людей, постоянно проживающих в доме,  практически невозможно. Если брак кровли - при дожде топит квартиры, если брак инженерного оборудования  -  будут перебои воды, недостаточное отопление и т.д. И придется им все доделать и устранить. А как иначе?  А самое главное, у собственника очень короткий путь к субъекту,  который в течение 5-и лет ответственный за качество строительства квартиры. Так что пусть создают и  отрабатывают все недоделки, которые будут выявлены при эксплуатации.  Потом у жителей  всегда есть возможность провести общее собрание и поменять управляющую компанию, если она будет работать недостаточно хорошо.
                              

О ЗДОРОВОЙ КОНКУРЕНЦИИ

- Как считаете, в конкурентной борьбе все средства хороши?
- Я - за здоровую конкуренцию.  Сегодня на рынке ЖКХ нет открытой, честной  конкурентной борьбы. Частный бизнес в сферу ЖКХ не спешит по причине финансовой непривлекательности и юридической незащищенности. Конкуренция в сфере ЖКХ сродни понятию рейдерских захватов.  Не понимаю, зачем удерживать дома, если люди не хотят, если там столько негатива?  Но могу точно сказать, что если компания работает хорошо, никто от нее не уйдет. Мы уже пять лет на этом рынке, у меня не было ни одного случая, чтобы кто-то  хотел от нас уйти.  В книге жалоб и предложений у нас одни благодарности от жителей. 
- А ТСЖ вы считаете своими конкурентами?
- Это было раньше. Сейчас ТСЖ не могут конкурировать с управляющими компаниями, теперь они должны быть союзниками. Думаю, в скором будущем нам придется стать партнерами .
- Возможно ли  выстроить такие отношения, чтобы ТСЖ и УК сотрудничали?
- Да. При совместной деятельности ТСЖ и УК может быть создана, по моему мнению,  идеальная форма управления домом. В многоквартирном доме создается ТСЖ,  которое берет на себя функции управления. А функции содержания и ремонта по договору передает управляющей компании. Таким образом, дом содержат и ремонтируют специалисты, а контроль за их работой, контроль финансов осуществляет ТСЖ.  Уверена, что тогда количество жалоб от населения на ТСЖ и УК существенно сократилось бы.  Все могли бы работать более качественно и помогать другу. Конкурировать должны между собой управляющие компании. А ТСЖ и УК должны находить общий язык и вырабатывать пути сотрудничества.
- Сегодня мы  узнали  вашу точку зрения по разным, порой   непростым, вопросам. Кому-то она близка, и вы найдете новых единомышленников, а кто-то, может, и поспорит.  И это нормально, ведь в споре рождается истина, а наша газета открыта для дискуссий.

Беседовала Елена КОЛЕСНИКОВА

Автор: Газета "ЖКХ Пост"