Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту жилых помещений, структура и размер платы за них регламентированы ст. 154 Жилищного кодекса, правилами  содержания общего имущества в МКД № 491, Постановлением № 307 - Правилами предоставления коммунальных услуг и прочими нормативными актами. И если размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема фактического  потребления и тарифов, утвержденных региональной энергетической комиссией и региональными органами, следовательно, повлиять на их размер мы можем, только прибегнув к энергосбережению, то  размер платы на содержание и ремонт жилого помещения утверждаются собственниками на общем собрании. Вот здесь и возникают основные сложности, поэтому при формировании сметы всем жителям приходится объяснять, куда и почему, в каком объеме  необходимо планировать  тот или иной перечень работ и услуг по управлению многоквартирным домом, направление расходования финансовых средств,

Для многих сегодня это непонятно и непривычно. Непонятно многим и то, что перечень работ и услуг, связанных с управлением и содержанием многоквартирного дома, сегодня не соответствует изменениям в законодательстве. Жители  еще не привыкли к положениям законодательства о том, что оплата услуг за освещение мест общего пользования  (подъезды, придомовая территория, электрооборудование лифтов) относится к коммунальной услуге, и оплата за нее должна производиться  отдельно от жилищных услуг (т.е. не в составе строки «содержание и текущий ремонт»), а в составе  коммунальных услуг. Данные изменения мы применяем в соответствии с Жилищным кодексом, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждённых Постановлением Правительства №307. С принятием Жилищного кодекса некоторые жилищные услуги изменили свое привычное начисление: например техническое обслуживание и содержание лифтового хозяйства и вывоз ТБО, начисление которых стало производиться не с человека , а с квадратного метра( согласно ст.158 ЖК). Постоянно приходилось слушать, что «квадратные метры на лифтах не ездят». И если  собственников удалось убедить об их обязанностях содержать в исправном состоянии общедомовое имущество ( к чему относится лифтовое оборудование) соразмерно их доле  в праве общей собственности,  то с оказанием услуги по вывозу ТБО ситуация сложнее. Ведь количество и объем отгрузок вывоза ТБО, выполняемых специализированными предприятиями, зависит, прежде всего, от количества проживающих в том или ином доме или даже подъезде. Приведу непосредственно пример нашего ТСЖ. В двух подъездах одного дома одинаковая площадь и, следовательно, начисление за вывоз  ТБО, но разное количество квартир и проживающих, поэтому отгрузка одного подъезда производится ежедневно, а другого -  три раза в неделю. Непонимание вызывает у собственников и отказ в перерасчете данной услуги при их отсутствии ( нахождении в отпуске, стационаре, проживании за городом в летний период) , ведь данной услугой они не пользовались. Законодателю в этом вопросе есть над чем подумать.

В практике своей работы мы движемся к тому, что цена по статье «техническое содержание и ремонт» в настоящее время не может быть общей для всех домов. Она определяется на основании износа жилого фонда, дефектных ведомостей, сметной стоимости, объема и  периодичности  необходимых работ, договорных цен со специализированными организациями (например, техобслуживание лифтов, вывоза ТБО и др.)  И на каждый дом она должна рассчитываться отдельно, так как в управлении нашего ТСЖ находятся 4 дома , 2 из которых введены в 1995 году, 2 дома введены в 2004г.

Тем не менее, трудно убедить собственников одного дома платить больше, чем другого, соседнего.

 Одной из особенностей нашего товарищество собственников жилья является то,  что в нашем доме около 10 процентов помещений относятся к муниципальной собственности. Нанимателям помещений плата за жилое помещение должна начисляться в соответствии с решением городского Совета депутатов. Если по смете платеж за жилое помещение, содержание и текущий ремонт получится выше, чем размер, установленный городским Советом, не удастся убедить людей, что они обязаны платить больше.  В связи с этим на сегодняшний день размер платы за жилое помещение в нашем товариществе собственников жилья равен размеру, установленному красноярским городским Советом, соответственно и перечень работ и услуг на текущий год мы планируем, исходя из данного тарифа.

Испытывает наше товарищество проблему недофинансирования при сборе финансовых средств для выполнения работ по капитальному ремонту. Наниматели  не оплачиваю такую услугу как «капитальный ремонт», и хотя после заселения наших домов прошло 17 лет, ТСЖ уже пришлось выполнять работы по ремонту крыши  за счет средств капитального ремонта. Процедура возмещения расходов по капитальному ремонту собственником муниципальных квартир очень усложнена. В связи с этим средства наше ТСЖ из муниципалитета не получало. 

Следует также отметить, что в пункте 29 «Правил содержания общего имущества»  в состав расходов, учитываемых в плате за содержание и ремонт общего имущества, не включены расходы на прием платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги и, как следствие, такие расходы не являются экономически обоснованными для ТСЖ, то есть каждый собственник должен производить оплату за квартиру через различные платежные системы (почту, терминалы, банки и др.) и при внесении платежей оплачивать комиссию самостоятельно. Это приводит, прежде всего, к недовольству граждан, так как 80 % наших жильцов производят оплату за жилищно-коммунальные услуги непосредственно в кассу ТСЖ, 20% - через банки и платежные терминалы, без каких либо комиссий.

       Значительные проблемы приходится испытывать с недобором платежей, а правильнее сказать, с  вынужденной завышенной себестоимостью тарифа. Раздел «управление многоквартирным домом» в структуре платежа по квартплате сегодня самый неопределенный. Как раз за счет этого  раздела приходится перекрывать недосбор и покрывать оплату коммунальных услуг, в связи с чем  страдают содержание и текущий ремонт. Подавляющее большинство жителей считают, что расходы на управление – это лишь  зарплата председателя правления и бухгалтера. В связи с этим приходится разъяснять и давать письменные ответы, что к расходам на управление также относятся:

- выполнение диспетчерских функций по приему заявок от населения

-работа с населением, организация и проведение общих собраний собственников

- организация работы по приему, расчету и учету платежей ( расходы услуг банка, содержание офиса, расходы на офисную технику и лицензированные компьютерные программы и программы по квартплате, канцелярские расходы, охрана офиса,)

- расходы на обучение и получение различных допусков специалистов, работающих в ТСЖ, аттестация рабочих мест,  консультационные и юридические услуги, расходы на размещение информации и др.

Причем  с повышением и ужесточением требований законодательства в сфере ЖКХ  доля данных расходов в структуре платежей будет только расти, и будет расти тариф.

 Дополнительной нагрузкой при формировании тарифа на «содержание и текущий ремонт» приходится и тот факт, что 70%  структуры жилищно-коммунальных услуг составляют коммунальные услуги, исполнителем которых, согласно законодательству, является ТСЖ. Так вот расходы по начислению, приему, налогообложению, обслуживанию и поверке общедомовых  приборов учета коммунальных услуг, которые лишь транзитом проходят через расчеты ТСЖ, включаются в данный тариф. Ранее затраты по этой статье распределялись между статьёй «содержание и ремонт» и статьями коммунальных услуг. Они были чётко выведены в виде затрат на управление, под которыми ранее в законодательстве понимались именно затраты на управленческий персонал и ведение паспортного учёта. А затраты, например, на расчётно-кассовое обслуживание, в том числе сумма недосбора платежей с неплательщиков, которые также относятся к услугам по управлению сегодня, ранее ложились в тарифы коммунальщиков. С момента ввода в действие Жилищного кодекса РФ из тарифов на коммунальные услуги исключены затраты на расчётно-кассовое обслуживание и сбор денежных средств и перенаправлены в строку управление многоквартирным домом.

Если не принять данное изменение строки управление – значит, обречь любую управляющую организацию или ТСЖ  на ухудшение качества обслуживания.

Надо  сказать, что этот вопрос требует серьезной доработки.

            Сложность мы испытываем еще в том, что в настоящее время не создаются нормативные документы, кроме того, ТСЖ как форма собственности выдавливается с рынка услуг. Для более качественного обслуживания населения, оптимизации расходов, избежания повышения тарифов (как непопулярной меры) ТСЖ необходимо увеличивать количество домов в управлении, чтобы бремя расходов по управлению распределялось на большую площадь. Тем не менее, внесенные изменения в ЖК в июне прошлого года исключают возможность присоединения к действующим  ТСЖ новых домов.  

            Структура платы за содержание и ремонт жилого помещения для многоквартирных домов разной степени благоустройства должны формироваться в соответствии с действующими нормативными актами по эксплуатации жилищного фонда, нормированию трудовых и материальных ресурсов, на основании положений Жилищного кодекса Российской Федерации и других законодательных актов. Расходы должны распределяться в процентном отношении к общему размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения. Структура должна учитывать расходы на управление, содержание и текущий ремонт жилья в целом по городу или по региону. Собственникам надо руководствоваться этими документами и учитывать при составлении перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников в конкретных многоквартирных домах. Правление на основании этих документов должно разработать смету и предложить собственникам для утверждения на общем собрании членов товарищества собственников жилья.

         Работая 17 лет в сфере ЖКХ, я пришла к выводу, что для успешной работы нужно прежде всего стать для собственников помещений в доме командой профессионалов, которой  доверяют, которые могут слушать и слышать проблемы жителей и, конечно, их решать. В таких условиях собственники помещений дома будут активно участвовать в управлении общим имуществом.

Светлана БУБЕНКО,

гл.бухгалтер ТСЖ «Радий»